"세입자 있는 아파트 매매할때 총정리"
1. 임대차 계약서, 세심하게 체크하기
세입자 있는 아파트를 매매할 땐요,
가장 먼저! 반드시! 세입자와의 임대차 계약서를 꼼꼼하게 확인하셔야 해요.
이 계약서 안에 바로 매매 이후 상황을 좌우할 중요한 내용들이 가득하거든요.
살짝 귀찮게 느껴질 수 있지만, 여기서부터 모든 게 시작된답니다!
✅ 꼭 봐야 할 포인트는요:
📌 계약기간
현재 세입자분이 언제부터 언제까지 거주하시기로 되어 있는지,
계약 종료일이 언제인지 먼저 확인해 주세요.
계약 기간이 많이 남아 있다면, 매수인 입주가 늦어질 수 있으니까요!
예를 들어,
- 계약이 내년 3월까지라면? 👉 그때까지는 세입자가 거주 가능해요.
- 계약이 끝나가고 있다면? 👉 세입자의 계약 갱신 의사도 함께 확인해두세요.
📌 계약 형태: 전세 or 월세?
- 전세: 보증금을 매수인이 인수하거나, 매도인이 돌려줘야 해요.
- 월세: 월세 금액, 납부일, 연체 여부까지 체크하면 더 좋아요.
→ 계약 형태에 따라 보증금 처리 방식도 달라지기 때문에 꼭 체크해 주세요.
또한 세입자와 어떤 조건으로 계약되어 있는지도 함께 파악해야 해요.
📌 특약사항도 꼭 읽어보기
계약서 하단에 조그맣게 적힌 특약사항,
여기 아주 중요한 내용들이 숨어있을 수 있어요!
예를 들어,
- “계약 종료 시 자동 퇴거 동의”가 있을 수도 있고,
- “임대인의 사정에 따라 계약 조정 가능”이라는 문구도 있을 수 있거든요.
특약사항은 세입자의 권리와 의무에 큰 영향을 줄 수 있으니
꼭! 꼭! 읽어보고, 이해되지 않는 내용은 공인중개사에게 문의하는 센스까지
💡 소소하지만 중요한 팁!
- 계약서에 세입자 인적사항이 명확히 기재되어 있는지 확인하세요 (이름, 연락처 등).
- 계약서를 단순히 사진으로만 보지 말고, 원본 또는 사본으로 직접 확인하시는 걸 추천드려요.
- 혹시 계약서 분실이라면? 세입자에게 정중하게 요청드려서 다시 확인받는 게 좋아요.
정리하자면…
임대차 계약서는 단지 종이 한 장이 아니라,
앞으로 매수인, 매도인, 세입자 모두의 권리와 약속이 담긴 문서예요.
처음부터 천천히, 예쁘게 하나하나 읽어가며 체크해두면
나중에 생길 수 있는 오해나 갈등도 뿌리부터 예방할 수 있답니다. 🌼
2. 보증금 확인, 놓치면 큰일나요!
세입자 있는 집을 매매할 때는요,
그 집 안에 있는 **“보증금”**도 함께 움직인다고 생각하셔야 해요.
보증금은 그냥 숫자가 아니라, 세입자와의 권리와 책임이 엮여 있는
아주 중요한 금액이거든요.
그래서 요건 꼭! 놓치지 않고 체크하셔야 해요.
✅ 체크 1. 보증금 액수 정확히 확인하기
먼저 확인해야 할 건, 세입자가 현재 맡기고 있는 보증금이 얼마인지예요.
임대차 계약서에 정확히 나와 있고,
추가로 받은 금액이나 월세에서 깎아준 부분이 있는지도 함께 확인하셔야 해요.
가끔 구두로 바뀐 조건이 있을 수 있어서,
"혹시 계약 이후에 변경된 내용이 있었을까요?" 하고 부드럽게
여쭤보는 센스도 필요해요 💬
✅ 체크 2. 보증금 반환, 누가 언제 어떻게?
보증금은 매매 시 자동으로 끝나는 게 아니라,
매수인이 세입자의 보증금을 인수하거나
매도인이 퇴거 시점에 반환하게 돼요.
이때 중요한 건 매수자와 매도자, 그리고 세입자 사이에
**“보증금은 누가 돌려줄 건지, 언제 돌려줄 건지”**에 대한
합의가 꼭 필요하다는 거예요!
예를 들어 이런 상황일 수 있어요:
- 매수인이 “보증금도 함께 인수하고 세입자 계약도 그대로 이어갈게요” 👉 승계
- 매도인이 “계약 종료 시 세입자가 퇴거하면 내가 보증금 돌려줄게요” 👉 반환 책임
📌 계약서에 그 내용이 분.명.하.게! 들어가야 나중에 오해나 분쟁이 없어요.
✅ 체크 3. 확정일자, 전입신고도 확인!
세입자가 전입신고와 확정일자를 받았다면,
그 보증금은 우선변제권을 갖게 돼요.
혹시라도 집에 문제가 생겼을 때,
세입자의 보증금이 법적으로 우선 보호되기 때문에
이 내용도 꼭 확인하셔야 해요.
📌 등기부등본을 떼서 근저당이나 권리관계도 함께 체크하면 더 안전해요!
꿀팁 한 스푼!
- 세입자에게 “보증금 돌려받는 일정이나 방식에 대해 매수인과 조율해보면 좋을 것 같아요😊”
라고 정중히 안내하면, 신뢰도 생기고 협의도 훨씬 부드럽게 진행돼요. - 부동산 중개업소에서도 이 부분은 중간에서 정리 잘 해주는 편이라,
계약서 특약사항에 꼼꼼히 넣는 거, 절대 잊지 마세요!
🎀 정리하면…
| 보증금 액수 확인 | 인수할 금액이 정확히 얼마인지 파악해야 해요 |
| 반환 주체 명시 | 매수인? 매도인? 헷갈리지 않게 계약서에 꼭! |
| 확정일자/전입신고 여부 | 세입자의 권리 보호 여부, 법적 분쟁 예방에 필요해요 |
보증금은 단순한 숫자가 아니라, 세입자와의 신뢰가 담긴 중요한 요소예요.
조금만 더 부드럽게, 그리고 꼼꼼하게 접근하신다면
예쁜 마음이 잘 전해져서 원만하고 기분 좋은 매매로 이어질 수 있어요. 💕
다음 단계인 세입자 동의서 작성이나 계약서 특약사항 정리도 필요하시면, 더 도와드릴게요! 🌸
3. 세입자 동의, 요청하기
세입자와의 관계는 정말 중요한 부분이에요.
만약 새 집주인이 직접 거주하려고 한다면 세입자에게 동의를 받는 것이 필수적이에요.
세입자가 계속해서 거주할 의향이 있는지, 아니면 계약 종료 후에 이사를 갈 예정인지도
미리 확인해야 해요. 이렇게 세입자와 상호 이해를 바탕으로 협의를 잘 하면,
나중에 문제가 생길 일이 거의 없답니다.
세입자에게 예쁘게 동의를 요청하는 마음으로 잘 풀어가세요! 🌸
📝 세입자 동의서, 언제 필요할까요?
- 매수자가 실거주를 희망할 때
- 세입자의 계약 기간이 아직 남아 있는 경우
- 중도 퇴거를 원할 때
- 임대차 계약 관련 조건 변경이 있을 때
이럴 때는 세입자와 사전 협의 후, 서면 동의를 받아두는 것이 안전해요.
💌 세입자 동의서 받는 순서
① 먼저, 예쁘게 인사드리기
세입자분에게 전화나 문자로 간단하게 인사드리면서,
"안녕하세요, 현재 거주 중인 ○○아파트가 매매될 예정인데, 짧게 상의드릴 내용이 있어요😊"
이렇게 부담 없이 접근해보세요.
② 상황을 부드럽게 설명하기
- "새로 계약하시는 분이 직접 거주를 원하셔서, 협의가 필요할 것 같아요"
- "계약 종료일 전에 퇴거를 요청드릴 수 있어요. 가능하신지 여쭤보고 싶어요 😊"
③ 충분한 협의와 조율
세입자 입장에서도 갑작스러운 통보는 부담이기 때문에,
- 이사 일정 조율
- 이사 비용 일부 지원
- 중개사와 동행해 새 집 구해드리기 등 작은 배려를 곁들인 협의를 하면 동의서를 받아내기 훨씬 쉬워요.
💡 작은 팁
- 세입자가 거부하는 경우, 법적으로 강제할 수는 없어요. 이럴 땐 계약 만료까지 기다리는 방법 외엔 없답니다.
- 하지만 정중한 자세 + 약간의 배려를 더하면 대부분은 협조적인 분위기로 마무리돼요.
- 동의서가 없더라도 매매는 가능하지만, 실입주 목적이라면 꼭 받아두시는 걸 추천드려요!
✅ 실거주 예정이라면?
매수자가 "제가 직접 거주할 예정이에요~" 라고 한다면,
현재 살고 있는 세입자분과 퇴거 일정을 조율해야 해요.
그런데 여기서 주의할 점은요,
세입자의 계약 기간이 아직 남아 있다면,
임차인의 권리가 우선이라는 거예요!
→ 즉, 세입자가 원치 않으면 계약 만료 전 퇴거를 강요할 수 없어요.
이럴 땐 어떻게?
방법 1. 계약 만료까지 기다리기
→ 매수자가 입주를 좀 늦추고, 계약 만료 후 자연스러운 퇴거 유도.
방법 2. 퇴거 동의서 받기 + 이사 지원 협의
→ 세입자와 미리 잘~ 이야기해서
"이사 일정 협의 + 이사비 일부 지원" 등으로 원만하게 조율할 수도 있어요.
이때 작성하는 퇴거 동의서, 저번에 설명드렸던 거 기억하시죠?
✅ 투자 목적이라면?
만약 매수인이 "세입자 계속 살게 두고, 전세 끼고 사는 거예요~" 라면,
지금 세입자와의 임대차 계약을 그대로 승계하게 돼요.
✔ 임대차 계약 기간도 그대로 유지
✔ 월세/전세 조건도 그대로 유지
✔ 보증금도 매수인이 인수하는 조건
→ 이럴 땐 세입자에게 별도 동의서를 받을 필요는 없지만,
계약서에 ‘임차인 승계 동의’ 문구를 특약으로 정확히 넣는 것이 안전해요!
실거주 여부에 따라 이렇게 달라져요!
| 매수인유형 | 세입자 협의 필요여부 | 체크포인트 |
| 실거주 목적 | ✅ 필요함 (퇴거 협의, 동의서 등) | 계약 기간, 전입신고, 확정일자 |
| 투자 목적 | ❌ 불필요 (계약 승계됨) | 임대차 조건, 보증금 인수 조건 등 |
💗 예쁘게 마무리 Tip
세입자 입장에서도,
갑작스러운 실거주 통보는 당황스러울 수 있어요.
그래서 매수인의 실거주 여부는 계약 전부터 미리미리 확인하고,
가능하면 세입자와도 미리 웃으며 소통해두면 훨씬 더 원만하고 기분 좋은 계약이 된답니다~
5. 전문가의 조언, 꼭 듣기!
세입자 있는 아파트의 매매는 조금 더 복잡할 수 있기 때문에,
부동산 전문가의 도움을 받는 것이 정말 중요해요.
전문가가 세입자와의 협의 사항이나, 법적 절차에서 발생할 수 있는
문제를 잘 해결해 줄 수 있답니다.
전문가와 함께라면 매매가 훨씬 안전하고 원활하게 진행될 수 있어요.
아무리 바쁘더라도 전문가의 조언을 꼭 들어보세요!
6. 매매 후에도 원만한 관계 유지하기
매매가 이루어진 후에도 세입자와의 관계 유지는 중요한 포인트예요.
만약 매수자가 집을 직접 거주하려는 경우라면, 세입자 퇴거 시점이나
보증금 반환 방식 등을 미리 잘 협의해두는 것이 중요해요.
세입자와 좋은 관계를 유지하며 퇴거 절차를 원만하게 처리하면,
서로 만족할 수 있는 결과를 얻을 수 있어요.
그렇게 좋은 분위기 속에서 매매를 마무리할 수 있답니다.
세입자 있는 아파트 매매는 약간 복잡해 보이지만, 꼼꼼히 체크하고,
세입자와 잘 소통하면 누구나 문제 없이 진행할 수 있어요.
중요한 건 세입자와의 배려 깊은 소통과 법적 절차에 대한 정확한 이해랍니다.
매매 계약을 체결하기 전에 하나하나 꼼꼼히 준비하면, 모두가 만족하는
아름다운 결과를 얻을 수 있어요!
세입자와 좋은 관계를 유지하며,
똑똑하게 매매를 진행해보세요.
조금만 신경 쓰면, 멋진 집을 손에 넣을 수 있답니다.
☎ 상담은 믿을 수 있는 중개사무소와 함께
저희 위례일등공인중개사사무소는
위례 전지역을 전문으로 다루며,
특히 꿈에그린, 센트럴자이, 송파더센트레 매물을
꾸준히 실시간으로 관리하고 있어요.
📍 위례광장로 121, 꿈에그린 상가 내
📞 02-404-0071
궁금한 점이 있으시거나
실거주 조건, 대출, 허가 관련 절차 등 자세한 설명이 필요하시면
편하게 연락주세요.
여성분들께도 부담 없이 이해하실 수 있게,
친절하게 상담 도와드릴게요 :)